Paso 2: Nota simple del Registro de la Propiedad
Pide una nota simple para revisar titularidad y cargas inscritas. Encarga por separado al técnico comprobar la identidad y los linderos físicos de la parcela; una nota simple no acredita por sí sola esa correspondencia.
Coste: solicita el importe vigente al organismo o profesional responsable.
Plazo: confirma el calendario y las condiciones con el responsable de esta fase.
Paso 3: Estudio geotécnico
Un laboratorio analiza el terreno para dimensionar correctamente la cimentación. En Canarias esto es especialmente relevante porque el subsuelo volcánico varía enormemente de una parcela a otra — incluso dentro del mismo municipio.
Coste: solicita el importe vigente al organismo o profesional responsable.
Plazo: confirma el calendario y las condiciones con el responsable de esta fase.
Paso 4: Proyecto técnico
Tu arquitecto elabora el proyecto de ejecución completo: planos, memorias técnicas, cálculo estructural, instalaciones, eficiencia energética y presupuesto detallado. Este documento debe estar visado por el colegio profesional correspondiente.
Coste: solicita el importe vigente al organismo o profesional responsable.
Plazo: confirma el calendario y las condiciones con el responsable de esta fase.
Paso 5: Solicitud de licencia de obra
Con el proyecto visado, se presenta la Solicitud de licencia en el ayuntamiento junto con la documentación requerida y el pago de las tasas.
Documentación tipo:
- Proyecto de ejecución visado
- Estudio geotécnico
- Estudio de gestión de residuos
- Designación de director de obra
- Designación de coordinador de seguridad y salud
- Justificante de pago de tasa e ICIO
Coste: solicita el importe vigente al organismo o profesional responsable.
Plazo legal: el artículo 343 establece tres meses para resolver y notificar, con posibilidad de reducción municipal y las reglas de cómputo aplicables. Consulta la guía de licencias.
Paso 6: Resolución del ayuntamiento
El técnico municipal revisa el proyecto y emite su informe. Si hay observaciones, te las comunican para subsanarlas. Si todo es correcto, se concede la licencia.
Plazo real: entre 1 y 6 meses dependiendo del municipio. Con el Decreto-ley 3/2025 se espera que la externalización de informes técnicos reduzca estos plazos, pero aún es pronto para confirmarlo.
El silencio positivo sí existe en Canarias. Fuera de los supuestos de silencio negativo del artículo 344, el artículo 345 permite entender otorgada la licencia al vencer el plazo sin notificación, con las condiciones que establece. Entre sus límites están la contradicción manifiesta con la legalidad urbanística, la falta de títulos sectoriales previos y el conocimiento de informes municipales desfavorables en los términos de ese artículo. Silencio positivo: artículo 345.
Para una vivienda de nueva planta no se obtiene la licencia solo por esperar tres meses. Las obras de edificación están entre los supuestos de silencio negativo del artículo 344. Revisa con el técnico el procedimiento y el estado del expediente antes de iniciar los trabajos.
Paso 7: Acta de replanteo
Con la licencia concedida, el director de obra verifica sobre el terreno que la posición del edificio corresponde con lo aprobado en el proyecto. Se firma el acta de replanteo y se designa oficialmente la dirección de obra.
Plazo: confirma el calendario y las condiciones con el responsable de esta fase.
Paso 8: Construcción, fin de obra y primera ocupación
Coordina con la dirección facultativa la ejecución conforme al proyecto y la preparación del certificado final. Antes de ocupar, consulta el procedimiento de primera ocupación, su documentación y el plazo aplicable. En Canarias no debe describirse todo caso como una licencia de primera ocupación que el Ayuntamiento tiene que resolver expresamente. Consulta la guía actualizada de habitabilidad y primera ocupación.
Cronograma y presupuesto del proyecto
Prepara un calendario individual con fecha prevista, responsable y condición necesaria para iniciar cada fase:
| Fase |
Qué debe quedar documentado |
| Parcela |
Información urbanística, titularidad, cargas y afecciones |
| Estudios y proyecto |
Alcance contratado, entregas y trabajos previos necesarios |
| Licencia |
Solicitud, justificante y respuesta a requerimientos |
| Inicio y ejecución |
Autorización aplicable, comunicaciones de inicio y planificación de obra |
| Fin y ocupación |
Certificado final, documentación de ocupación y requisitos de suministros |
El presupuesto debe distinguir terreno, proyecto, dirección de obra, estudios, tasas, impuestos, construcción y partidas pendientes. No sumes dos veces un concepto incluido en el contrato del constructor. La guía de presupuesto explica cómo comparar alcances.
Si un proveedor propone una fecha de entrega, pide que identifique sus condiciones: disponibilidad de la parcela, permisos, acceso, cimentación y suministro. El plazo de fabricar una estructura no equivale al plazo completo para ocupar la vivienda.
Costes ocultos y errores comunes
Error 1: No presupuestar la urbanización pendiente
Si tu parcela es urbana pero no tiene todos los servicios ejecutados (por ejemplo, falta acera o alumbrado en el frente de parcela), el ayuntamiento puede exigir que asumas el coste de urbanización de tu frente. Esto puede añadir entre 5.000 y 20.000 euros al proyecto.
Cómo evitarlo: en la consulta urbanística, pregunta específicamente si la parcela tiene la condición de «solar» (todos los servicios ejecutados) o si necesita completar la urbanización.
Error 2: No aclarar el tratamiento fiscal
Solicita que cada presupuesto identifique los impuestos incluidos y el supuesto aplicado. No deduzcas un tipo reducido de IGIC únicamente por el tamaño de la vivienda o por llamarla habitual; pide al asesor revisar los requisitos de tu operación antes de cerrar el coste.
Error 3: Olvidar los honorarios de dirección de obra
El proyecto técnico tiene un coste, pero la dirección de obra durante la ejecución es un gasto adicional. El director de obra (generalmente el mismo arquitecto) realiza visitas periódicas y cobra honorarios aparte del proyecto. Para una vivienda unifamiliar, la dirección de obra supone entre 2.000 y 5.000 euros adicionales.
Error 4: Dar por hecha una exención de seguro
Pide al equipo técnico y al notario revisar las garantías exigibles, la condición del promotor y las consecuencias de una futura transmisión. No presupongas que toda construcción para uso propio queda exenta sin más condiciones.
Error 5: Subestimar el coste de acometidas
Las acometidas de agua, electricidad y saneamiento a la red municipal tienen costes que dependen de la distancia al punto de conexión:
| Servicio |
Coste si el punto está cerca (< 20 m) |
Coste si está lejos (> 50 m) |
| Agua |
500 – 1.500 € |
3.000 – 8.000 € |
| Electricidad |
300 – 1.000 € |
2.000 – 6.000 € |
| Saneamiento |
500 – 2.000 € |
3.000 – 10.000 € |
Tramitación digital vs presencial
Ventajas de la tramitación digital
- Ahorro de tiempo: no necesitas desplazarte al ayuntamiento
- Registro inmediato: la solicitud queda registrada al momento con sello electrónico
- Seguimiento: puedes consultar el estado del expediente online (en los municipios que lo permiten)
- Documentación: se adjuntan archivos PDF, evitando problemas con copias en papel
Cuándo conviene ir presencialmente
- Primera consulta urbanística: conviene hablar directamente con el técnico para aclarar dudas sobre la parcela
- Subsanaciones: si el ayuntamiento requiere documentación adicional, es más eficaz entregarlo en persona y hablar con el técnico
- Municipios pequeños: en ayuntamientos con poca infraestructura digital, la gestión presencial sigue siendo más fiable
- Expedientes complejos: si tu proyecto tiene particularidades (suelo rústico, afecciones, patrimonio histórico), la interacción personal con el técnico es fundamental
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de construcción de una casa en Canarias?
Depende del proyecto, la parcela, la preparación del expediente y la ejecución. Solicita un calendario por fases y revisa qué plazos son contractuales, administrativos o meras previsiones. Los informes en colaboración no garantizan una fecha universal de licencia.
¿Puedo hacer los trámites yo mismo sin arquitecto?
Puedes gestionar actuaciones administrativas que correspondan al interesado o a su representante. Los documentos y funciones técnicas deben asumirlos los profesionales con la titulación y atribuciones exigibles para cada intervención; proyectista, dirección de obra y dirección de ejecución no son funciones intercambiables sin más.
¿Qué documentos necesito para la primera ocupación?
Consulta la lista municipal correspondiente a tu edificio y su historial. Reúne títulos de las obras, documentación técnica y certificado final cuando proceda. La guía de primera ocupación distingue obras con título habilitante y situaciones de fuera de ordenación.
¿Qué pasa si durante la obra necesito hacer cambios respecto al proyecto aprobado?
Los cambios menores (acabados, distribución interior sin afectar estructura) generalmente se incorporan como «modificado de obra» y se reflejan en el certificado final. Los cambios significativos (modificación de estructura, aumento de superficie, cambio de altura) requieren un «proyecto modificado» que debe ser aprobado por el ayuntamiento antes de ejecutarlos. Iniciar cambios significativos sin aprobación puede invalidar la licencia.
¿Puedo construir por fases para distribuir la inversión?
Sí, es posible y relativamente habitual. El proyecto técnico puede contemplar la ejecución por fases (por ejemplo: fase 1 estructura y envolvente, fase 2 acabados interiores). La licencia debe cubrir el proyecto completo, pero la ejecución puede fraccionarse. Ten en cuenta que la licencia tiene un plazo de vigencia — si las fases se alargan demasiado, puede ser necesario solicitar prórroga.
