Estado documentado. La sentencia permite recurso de casación; su texto no acredita que el derribo se haya ejecutado. Sentencia, ECLI ES:APTF:2025:747.
Antes de construir: pide al arquitecto y al Ayuntamiento confirmar por escrito el uso de vivienda. Un informe sobre turismo o un almacén agrícola no responde a esa pregunta.
Qué tipo de vivienda permite la parcela
Una vivienda aislada está separada de las casas vecinas. Una pareada comparte un muro con otra; las adosadas forman una hilera. El planeamiento municipal determina qué tipos se admiten en cada parcela, además de la superficie, altura y distancias a los linderos.
Una casa pequeña o prefabricada también necesita que se compruebe el uso del suelo. Si estás valorando esa opción, consulta la guía de tiny houses y permisos.
Normativa: ¿qué regula una vivienda unifamiliar en Canarias?
La normativa que afecta a una casa unifamiliar combina varios niveles:
- Planeamiento urbanístico insular y municipal (PGO, planeamiento parcial) que marca usos, distancias mínimas a los linderos, ocupación y alturas.
- Normativa autonómica: revisa la Ley 4/2017 y las modificaciones aplicables; nuestra actualización sobre licencias recoge la novedad de agosto de 2026.
- Código Técnico de la Edificación (CTE) para condiciones técnicas, seguridad y eficiencia.
- Ordenanzas municipales para licencias y tasas.
Para trámites específicos sobre la licencia, consulta nuestra guía sobre la licencia de obra en Canarias.
Requisitos básicos para una vivienda unifamiliar
Pide al arquitecto que revise estos puntos para tu parcela:
- Urbanísticos: uso compatible, ocupación máxima, distancias mínimas a los linderos, alturas y coeficiente de edificabilidad.
- Técnicos: proyecto visado, memoria constructiva, CTE (estructuras, seguridad, salubridad).
- Servicios: acceso, agua, saneamiento y suministro eléctrico. En zonas aisladas puede exigirse acometida o soluciones alternativas.
- Habitabilidad: condiciones de las estancias y ventilación; confirmar con el Ayuntamiento el documento que permite ocupar la vivienda por primera vez aplicable y la documentación necesaria. Consulta la guía de habitabilidad.
- Medioambientales: protección de espacios naturales, especies y riesgos (inundaciones, laderas).
Proyecto y trámites: paso a paso
- Información urbanística: pedir al ayuntamiento el informe sobre la parcela (uso, edificabilidad, limitaciones).
- Encargar a un arquitecto el proyecto de la vivienda y definir el equipo que dirigirá la obra.
- Licencias: para una vivienda nueva, tramitar la licencia de edificación correspondiente con el proyecto técnico. Más información en licencia de obra.
- Obras y dirección de obra: firma de libro de órdenes, coordinación de seguridad.
- Final de obra y trámites: certificado final de obra y documentación de primera ocupación que corresponda al supuesto concreto.
Para un listado completo de gestiones y plazos, visita Trámites para construcción de vivienda.
Edificabilidad y parcela: cómo calcular lo que puedes construir
La edificabilidad se expresa como un coeficiente que multiplica la superficie de la parcela para obtener la superficie máxima construible. Fórmula sencilla:
Edificabilidad máxima (m²) = Superficie parcela (m²) × Índice de edificabilidad (m²/m²)
Ejemplo: parcela 400 m² con índice 0,4 → 400 × 0,4 = 160 m² construibles.
Además debes considerar la ocupación (porcentaje de parcela que puede ocupar la planta) y distancias mínimas a los linderos. Antes de comprar una parcela, comprueba el concepto en la información urbanística municipal y el planeamiento aplicable; la ficha catastral no determina la edificabilidad. Para diferencias entre suelos, consulta tipos de suelo en Canarias.
Presupuesto de una vivienda y obras anexas
Pide un presupuesto que separe proyecto, dirección de obra, tasas, impuestos, construcción y acometidas. Incluye los trabajos exteriores y estudios específicos de la parcela. Puedes preparar la consulta con la guía de precio de construir una casa en Canarias.
Casos especiales: suelo rústico y zonas protegidas
Si la parcela es rústica, pide identificar su categoría exacta antes de decidir. La guía de construcción en suelo rústico explica las diferencias entre asentamientos y recoge casos de Tenerife.
Si tu parcela está cerca de litoral, áreas protegidas o en laderas, pueden exigir medidas de estabilización, restitución ambiental o incluso impedir la edificación.
Guía de Isora: derribo de una villa en la costa
Qué había. Una vivienda unifamiliar de dos plantas y 358 m², con garajes, piscina, anexos y jardín. Invadía la servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre y carecía de la autorización exigida por Costas.
Por qué acabó en demolición. La autorización se había denegado en 1994. Pese a las órdenes de suspensión, las obras continuaron y se ampliaron. La orden de demolición de 2003 fue respaldada judicialmente, incluido el TSJ de Canarias. Los intentos de suspender su ejecución fueron rechazados.
Qué pasó realmente. El Gobierno de Canarias informó el 10 de diciembre de 2010 de que el derribo forzoso había comenzado el día 3. A la fecha de la nota quedaba pendiente terminar la retirada de residuos. La demolición ya estaba en marcha. Fuente oficial: villa de Guía de Isora.
Antes de comprar: pide comprobar el deslinde, que delimita el dominio público costero, y las restricciones de los terrenos colindantes sobre un plano de la parcela. No des por resuelta la afección costera porque exista una casa terminada o porque el vendedor diga que el asunto está recurrido.
Almazora: ampliar la casa y sustituir una balsa
Qué hicieron. Un matrimonio amplió una alquería de unos 70 m² con otra planta y sustituyó una balsa de riego por una piscina de 14 × 10 metros, añadiendo una caseta para la depuradora. Las parcelas eran suelo no urbanizable de protección agrícola.
Resultado judicial. La Audiencia Provincial de Castellón impuso seis meses de prisión y multa de doce meses, con cuota diaria de cinco euros, por un delito contra la ordenación del territorio. Ordenó demoler la piscina en tres meses, pero excluyó de la demolición la segunda planta. La nota del CGPJ no explica el motivo concreto de esa exclusión ni acredita la ejecución del derribo. Comunicación judicial de 19 de mayo de 2015.
Lección práctica: revisa cada actuación por separado. Reformar una casa, ampliarla y transformar una instalación agraria en piscina no son la misma operación. Es un caso valenciano; no fija los permisos aplicables a una piscina canaria. Para ese proyecto consulta piscinas: permisos y documentación.
Cómo comprobar la casa antes de entregar las arras
Antes de pagar una señal, reúne los documentos de la parcela y de cada construcción existente. Encarga su revisión a un arquitecto y, para las condiciones de la compra, a un abogado independiente. Una visita y un anuncio comercial no bastan para conocer el alcance de lo que compras.
Empieza por una nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Permite consultar la identificación de la finca, los titulares y las cargas o limitaciones inscritas. Tiene carácter informativo; pide al profesional que te asesora determinar si necesitas una certificación registral para acreditar algún extremo.
Organiza la revisión en una carpeta común:
| Documento o comprobación |
Pregunta que debes resolver |
| Escritura, nota simple, referencia catastral y plano |
¿Se refieren a la misma parcela y coincide su descripción con lo que me enseñan? |
| Medición y visita del técnico |
¿Están identificados vivienda, piscina, porches y ampliaciones? |
| Licencia, planos aprobados y modificaciones |
¿Puede el técnico relacionar cada obra existente con su documentación? |
| Final de obra y documentación de ocupación |
¿Qué documentos corresponden a esta vivienda y qué falta comprobar? |
| Notificaciones y expedientes |
¿Hay requerimientos, resoluciones o actuaciones pendientes que deba revisar el abogado? |
| Borrador del contrato y anexos |
¿Qué documentos entrega el vendedor y qué sucede si la revisión detecta un problema? |
Si falta un documento, anota quién lo solicitará y deja la comprobación abierta. Pide al vendedor autorización cuando sea necesaria para acceder al expediente. Evita convertir una respuesta verbal en una conclusión sobre toda la finca.
Qué pedir por escrito al Ayuntamiento
Solicita una cédula urbanística referida a la parcela. Es el documento informativo municipal que recoge su clasificación y condiciones urbanísticas; no sustituye una licencia. La Ley 4/2017 prevé una vigencia de un año, que puede terminar antes si cambia la ordenación aplicable. Comprueba la fecha y el planeamiento utilizado. Artículo 328.
Además, prepara con el técnico una consulta sobre tu propuesta concreta: uso residencial, superficie, plantas, ubicación, acceso y servicios. Para una casa existente, pide que el abogado identifique qué información puede obtener del Ayuntamiento y de otros organismos que hayan intervenido, incluida la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural cuando corresponda.
Como lista de trabajo, lleva estas preguntas:
- ¿Qué documentación falta para valorar la vivienda y las obras anexas?
- ¿Qué condiciones de la parcela limitan el proyecto que quiero hacer?
- ¿Qué administraciones deben pronunciarse sobre costa, barrancos, carreteras o patrimonio?
- ¿Qué expedientes se han localizado, qué resolución contienen y qué queda pendiente?
Pide que la respuesta identifique la parcela y el asunto examinado. Guarda solicitud, justificante de presentación y contestación en la carpeta de compra.
Cómo llevar las comprobaciones al contrato
Entrega al abogado el borrador de arras antes de firmarlo. Pídele concretar los documentos pendientes, el plazo de revisión y las consecuencias pactadas si no se entregan o si el resultado es desfavorable. La devolución de la señal debe analizarse con el contrato y las circunstancias del caso.
Anexa una relación de las construcciones y de los documentos recibidos. Si el vendedor menciona un recurso o una suspensión, pide la resolución correspondiente para que el abogado compruebe su alcance y situación actual. Deja por escrito las dudas pendientes antes de asumir nuevos pagos.
Qué hacer si ya hay un expediente de demolición
Antes de comprar o continuar las obras, un abogado debe examinar el expediente completo y distinguir sanción, orden de restitución, recursos y medidas cautelares. Pídele confirmar expresamente si existe suspensión vigente y qué actuaciones están permitidas.
La protección de terceros de buena fe tampoco equivale a conservar siempre el inmueble: el artículo 108.3 de la LJCA contempla garantías para posibles indemnizaciones en determinados supuestos de demolición judicial. Su aplicación requiere estudiar el caso. Ley 29/1998, artículo 108.3.
Puedes preparar la consulta con los casos de suelo rústico en Tenerife y la guía de licencias de obra. Estos ejemplos explican riesgos y comprobaciones; la respuesta sobre una vivienda concreta exige revisar sus documentos.
Casos documentados con las fuentes revisadas el 10 de septiembre de 2026. Sección de comprobaciones antes de comprar actualizada el 16 de septiembre de 2026; no se atribuyen nuevos resultados a los casos anteriores.
